梅河口市新一輪城鎮(zhèn)基準地價更新測算工作已按照有關(guān)技術(shù)規(guī)程規(guī)定編制完成，現(xiàn)就有關(guān)政策解讀如下。

一、什么是基準地價

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），基準地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)區(qū)域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。

二、制定的背景和依據(jù)是什么

為進一步保持基準地價的現(xiàn)勢性，建立健全政府公示地價體系，切實為加強土地市場管理實現(xiàn)土地資源合理配置提供決策依據(jù)。依據(jù)《吉林省自然資源廳關(guān)于做好城鎮(zhèn)基準地價更新工作的通知》（吉自然資函〔2023〕1號）和《吉林省新一輪城鎮(zhèn)基準地價更新與平衡技術(shù)方案》，組織完成了梅河口市城區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新工作，制定了《梅河口市新一輪城鎮(zhèn)基準地價》。

三、本次基準地價更新范圍

根據(jù)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界及上輪評價范圍基礎(chǔ)上綜合確定本輪梅河口市基準地價更新面積91.36平方公里。

四、基準地價更新工作主要內(nèi)容

（一）土地定級

梅河口市城區(qū)采用分類定級劃分土地級別，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、居住用地、工礦用地、倉儲用地和公共管理與公共服務(wù)用地均劃分4個級別。

各建制鎮(zhèn)劃分為三等。一等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為山城鎮(zhèn)、海龍鎮(zhèn)、紅梅鎮(zhèn)，各類型用地均劃分2個級別。二等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為曙光鎮(zhèn)、黑山頭鎮(zhèn)、李爐鄉(xiāng)、灣龍鎮(zhèn)，各類型用地均劃分1個級別。其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)為三等，各類型用地均劃分1個級別。

（二）基準地價評估的內(nèi)涵界定

1.土地用途：根據(jù)《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》，基準地價的用地類型是指商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、居住用地、工礦用地、倉儲用地和公共管理與公共服務(wù)用地5大類。

2.權(quán)利狀況：出讓土地使用權(quán)。

3.使用年期：基準地價年期統(tǒng)一為各類用途的法定最高使用年限。其中商業(yè)服務(wù)業(yè)用地40年，居住用地70年，工礦和倉儲用地50年，公共管理與公共服務(wù)用地50年。

4.開發(fā)程度：城區(qū)土地開發(fā)程度為宗地外“六通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、通熱力）和宗地內(nèi)場地平整；鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地外“四通”（通路、通上水、通電、通訊）和宗地內(nèi)場地平整。

5.估價期日：2023年1月1日。

6.容積率：城區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和居住用地（城鎮(zhèn)住宅用地）平均容積率為2.0，公共管理與公共服務(wù)用地、城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地平均容積率為1.2，工礦用地和倉儲用地平均容積率為1.0；鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)定商業(yè)服務(wù)業(yè)用地容積率為1.5，居住用地平均容積率為1.0，公共管理與公共服務(wù)用地平均容積率為1.0，工礦用地和倉儲用地平均容積率為0.7。

五、基準地價應(yīng)用

基準地價是政府管理和調(diào)控土地市場的基本手段，主要應(yīng)用在地價評估、確定土地出讓底價、自然資源資產(chǎn)價值核算等方面。

政策原文：梅河口市人民政府關(guān)于公布實施梅河口市新一輪城鎮(zhèn)基準地價等土地價格的通知